Was Sie beim Lesen eines Bebauungsplans beachten sollten!

In einem Bebauungsplan, auch häufig als B-Plan bezeichnet, ist die Art und Weise der möglichen Bebauung innerhalb eines definierten Gebietes festgehalten. Er beinhaltet Informationen zur Nutzung, zu den möglichen Dimensionen der Bebauung (zulässige Höhen, Geschossanzahl, Dachform- und Dachneigung mit Firstrichtung), die Anzahl der zulässigen Wohnungen pro Wohngebäude, die zulässigen Materialien, Baustoffe und Farben für die Außengestaltung sowie Regelungen bzgl. Stellplätzen für Fahrzeuge. Auch Vorkehrungen die dem Lärmschutz dienen, können in Bebauungsplänen geregelt sein. Häufig findet man auch sogenannten Pflanzen- und Gehölzlisten mit Sorten, die angepflanzt werden sollen.

Wo kann ich einen Bebauungsplan einsehen?

Eingesehen können Bebauungspläne grundsätzlich in Bauämtern der jeweiligen Gemeinde. Immer häufiger werden Bebauungspläne auch im Internet veröffentlicht.

Die Art der baulichen Nutzung – die 5 häufigsten Formen

Die bauliche Nutzung eines Baugebietes wird unterschieden in:

• Allgemeine oder reine Wohngebiete (WA)
• Mischgebiete (MI) mit sowohl wohnlicher als auch gewerblicher Nutzung
• Gewerbe- oder Industriegebiete ohne wohnliche Nutzungsmöglichkeit
• Kerngebiete, z.B. in zentralen Innenstadtlagen
• Urbane Gebiete, z.B. bei Nachverdichtung eines Baugebietes

Das Maß der baulichen Nutzung – GFZ, GRZ und Co.

In diesem Abschnitt ist die mögliche Größe von Gebäuden wie z.B. die Wandhöhe, Traufhöhe und Firsthöhe) geregelt. Eine wichtige Kennzahl ist dabei die sogenannte Grundflächenzahl (GRZ). Sie sagt aus, welche Fläche von einem Grundstück bebaut werden darf. Handelt es sich z.B. um ein Grundstück von 500m² dürfen bei einer GRZ von 0.4 maximal 200m² Fläche überbaut werden.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wieviel Quadratmeter Bruttogeschossfläche errichtet werden darf. Sie errechnet sich aus der Formel Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl (GRZ). Ist ein Grundstück z.B. 800m² groß und die Geschossflächenzahl betragt 0.5, so darf maximal eine Bruttogeschossfläche von 400m² auf Basis der Außenmaße des Hauptgebäudes errichtet werden.

Durch Sonderregelungen in Bebauungsplänen kann z.B. durch ein begrüntes Dach die eigentliche GRZ von einem Haus reduziert werden.

Überbaubare Grundstücksfläche – wo darf gebaut werden?

In den allermeisten Fällen ist ein sogenanntes Baufenster vorgeschrieben. Baugrenzen oder Baulinien bestimmen dabei den möglichen Bereich, in dem ein Haus auf dem jeweiligen Grundstück errichtet werden darf. Übergeordnet von Bebauungsplänen ist die jeweilige Landesbauordnung (LBO).

Bauweise – offen oder geschlossen

Die in Bebauungsplänen genannte Bauweise bezieht sich auf die Abstände von Grundstücksgrenzen und Nachbargebäuden. Zu den bekanntesten Bauweisen gehört die offene Bauweise, bei der Abstände zu Grundstücksgrenzen eingehalten werden müssen sowie die geschlossene Bauweise, bei der Häuser direkt an Grundstücksgrenzen oder Nachbarhäusern gebaut werden dürfen.

Art der zugelassenen Wärmeerzeuger (Heizungen)

Viele Gemeinden regeln über Bebauungspläne mittlerweile auch die zulässige Form der Wärmeerzeugung. So kann es passieren, dass nicht regenerative Energien, wie z.B. Gas laut B-Plan verboten sind oder ein Anschluss an Nah- oder Fernwärmenetze vorgeschrieben ist. Immer mehr Gemeinden setzen Solaranlagen verpflichtend voraus.